一批年轻人、城市中产正在寻求“改善型租房”：放弃购房置换，甚至抛售房产，用长租、以租养租等方式提升居住品质。
有人一次性租下北京10年学区房，决定不再为买房、租房发愁；有人卖掉北京望京两居室，租住进同小区三居室；有人抛售全国四套房产，一家老小在杭州郊区租院子“躺平”；还有人卖掉广州房产后，彻底辞掉高压工作，选择定居昆明。
他们算清一笔笔经济账，在不确定的楼市里守住资产，用各路智慧对抗租房的不稳定，在租来的空间里搭建稳定、舒适的家，并决定从“被房子捆绑的人生”中解脱出来，不再那么“拼命”。
文 |新月
运营 |芋头
“改善型租房”的经济账
半年过去了，在北京租房的张霁宁还记得那晚签下10年租约、一次性付清全部租金的心情。
“转账的时候感觉轻飘飘的，点一下手机几十万元就出去了，账户一下子就空了。”这笔钱是她和丈夫工作五六年攒下的积蓄，感觉“很复杂”“很不真实”。但踏实慢慢取代了惆怅，夫妻俩的居住状态终于落定了，未来10年不需要再为买房、租房发愁。虽然还要过段时间才能搬进去，但张霁宁立马就把一款看了很久的按摩椅放进了购物车。这款按摩椅她是早前逛商场时看中的，一万多元，一直没舍得下手。在她看来，短租是比较临时的生活，不值得置办大件的贵家具。
张霁宁在北京市区一所高校任职，丈夫也是体制内员工，两人薪资稳定但涨幅有限。结婚第五年，张霁宁怀孕了，单位能解决学区问题，她期望能搬入稳定的、可以长期居住的家。摆在他们面前的现实很残酷，北京一套像样的居住用房，动辄数百万元。400多万元的预算，张霁宁发现在通勤半小时的范围内，只能买到六七十平方米的老破小，而且基本都是两居室，没有客厅。
家里可以支持首付，甚至凑一凑全款在北京买房，但张霁宁于心不忍，“那样家里就不剩什么了”。而且她很担心，房价一旦下跌，父母一辈子的积蓄就都没了。若父母凑齐首付，小两口自己还款的话，未来几十年还要背负沉重月供。“一想到利息都能再买一套小城市的房子，就觉得绝望。”
▲图 / 《你认真要结这种婚吗》
在反复权衡之后，他们做出了在外人看来极为大胆的决定：不买房，一次性签下10年长租房。
他们选中的房子，位于张霁宁工作高校的家属区，是一个80平方米的小三居，市场价月租接近12000元。跟房东谈价后，以一次性付清10年租金为条件，每月房租可以降到8000元以下。几近减半的租金，让张霁宁很心动。用“一套房首付”的资金，换来10年稳稳的居住权，没有负债，没有买房压力，签约完，张霁宁夫妇很满意。房东收到钱也特别开心，房东是北京人，不止一套房子，说收到钱要去买黄金。
同样是想改善居住条件，与张霁宁选择长租不同，上海的丁妤鸢走了另一条路，以租养租。
2020年，她和先生顺着身边人买房的主流逻辑：先上车，后置换，在上海内环买下一套36平方米的老破小，总价不到300万元，月供与当时的市场价租金相当。这套房子是典型的上海老公房，步梯1梯4户的格局，长条户型的开间，厨房紧挨着卫生间，往里走就是客厅和卧室。丁妤鸢说，别说父母过来，就算只是夫妻两人加一只小狗，也觉得活动空间有些紧凑。
但房地产市场的波动，打破了“先上车再置换”的计划。
丁妤鸢去年开始看房，发现置换的门槛远比想象中高。虽说这两年房价跌了不少，但上海在2023到2025年间，外环新开了大量新房楼盘，三居室的面积大多在100平方米左右，总价普遍在600万～700万元，中环的新房上车价格更是高达700万～1000万元。
▲图 / 视觉中国
曾经规划的“置换路线”根本走不通。
300万元的老破小，如今卖不上价，不如留着收租金。如果不卖房，再买一套新房，那就要背两套房贷，超出承受范围。而他们又急着改变居住条件，准备生孩子，父母要来同住，36平方米的老破小不够住。
丁妤鸢算了一笔账，如果买下外环外一套心仪的新房，月供要1.4万～1.5万元，而租一套条件相当的房子，每月只需7000元，“相当于半价不到就住进了原本买不起的房子”。他们考虑用“以租养租”的模式，将内环的老破小租出去，每月能有5000元收入，到大虹桥片区租一套89平方米的精装电梯房，月租7000元。也就是说，夫妻俩每月多补贴2000元，就能住进面积更大、条件更好的电梯新房。
这样的住房经济账，在很多“改善型租房”者心中都有清晰的计算。
无锡人石琦2024年卖掉两套房产后，没有选择买房，而是租下127平方米的洋房。2018年她曾花188万元买下一套无锡投资房，房子一天没住过，以3万～4万元一年的价格出租，2024年以157.6万元卖出，加上6年的贷款利息36万元，房租抵进去，还是亏了50多万元。
抛售房产属于及时止损，石琦曾从事房地产策划工作，2021年下半年起明显感受到楼市遇冷，“房子越来越难卖”，意识到房价并非只涨不跌，“现在买房和买车一样，买回来就打折，新房卖出去只能打 7～8 折”，于是她选择卖掉房产，变现为安。
▲图 / 《一路朝阳》
在考虑置换时，她算了一笔明细，如果买下现在租的这套百余平方米的洋房，需要280万元，而以每月3500元的租金租下，再加上车位费，一年只要4.8万元，以当下价格租40年也不到200万元，相比买房，租房要划算不少。
石琦租的是开发商精装的新房，房子第一次出租，带新风、地暖、中央空调，三房两厅两卫，夫妻俩加上两个孩子，四口入住也够用。客厅宽达5米，比她以往住的房子好太多了。最大的改善是终于能晒上太阳了。
以前她住的虽然是自己买的房，但高层住宅楼栋密集，自家处于中低楼层，每到冬季，前方楼栋的遮挡会让家里好几个小时见不到阳光。现在他们租住在总高六层的洋房里，楼间距开阔，家里采光全天候无遮挡。她说，现在最幸福的事情，就是一家人在阳台晒太阳、围炉煮茶。“哪怕室外零下几度，室内都很热，这可是直射的阳光啊。”
▲图 / 《花束般的恋爱》
常年在北京望京区域做房产中介的李姐也观察到了这波“改善型租房”的趋势，2023年3月之后，她负责的望京望馨花园以及附近小区，“房价跌了40%-50%，租金也降了20%左右”。她解释，望京跌幅高于北京全市水平，是因为这一带情况特殊，小区紧邻企业园区，随着部分大厂的搬迁，小区房价也会受到一定影响。据她观察，这两年北京的整体房价，回到了2015～2016年的房价水平，但越来越多年轻人还是选择租房生活。
她接触过一对90后夫妻，500万元卖掉了望京望馨花园的两居室，没有进行改善型购房，而是以12000元/月的租金租下了同小区的三居室。买三居室要800万元，年轻人不想再拿出300万元赌房价上涨，宁可每年花十多万元租房，把流动资金拿去投资。
李姐发现，这些年轻人月收入三五万元，背后没有双方老人托举，不想被房贷捆绑，更愿意把钱花在提升生活品质上。这也被称为“改善型租房”，是当下城市中产放弃购房置换，用长租、以租养租等方式提升居住品质的一种理性选择。
寻求有限的“稳定生活”
买到的房子才有家的感觉，租房总有漂浮感，这曾是很多中国人努力攒钱买房的动力。而在如今经济调整、房价没有上涨预期的大环境下，买房的“刚需”也变得不那么坚挺，人们开始通过租房寻求有限的“稳定”。
但想租到稳定舒适的好房子，并不是件容易的事儿。
曾在大理租房开民宿的花花，就经历过房东毁约的情况。“签了三年合约，租了一年多就被收回，家具只能二手处理，没赚到什么钱。”她当时租的是两套两房的空房，花了十几万元装修布置，结果因为二房东把违约成本写得太低，对方轻易就毁约了，让她损失不小。花花说，因为合同中违约成本设置得过低，房东可以轻易中止合同，租客的权益很难得到保障。
为了对抗这种不确定性，追求长期稳定的租房者，开始主动寻找更稳妥的房源与契约设计。
张霁宁选择10年长租，契机是她在单位的闲置交流社群了解到，高校家属房存在一次性租5年到10年的情况。她工作的高校有配套的附属幼儿园、小学，不少家庭为了孩子上学，会找家属房长期租住，少则6年、8年，多则10年以上，房源稳定性远高于普通小区。为了进一步锁定稳定性，张霁宁和房东在协议中制定了高额违约金。“既防止房东毁约，也约束我们自己。”
▲图 / 《三十而已》
深谙租赁市场波动的丁妤鸢，选择了另一种方式规避风险。在选房源的时候，她挑的都是上海近一两年新交付的小区。“找房东不自住，短期又卖不出的房子。”丁妤鸢了解到，2021年起上海发布相关政策，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，规定其在购房合同网签备案满5年后，方可转让。丁妤鸢会优先去寻找这样的房源，相对比较稳定。
在稳定之外，怎么“住起来更像自己家”，也是租客们改善住房的一大需求。社交媒体有很多帖子吐槽，有网友在北京花12000元租房，说“跟住垃圾堆没区别，是肉眼可见的脏破乱”“东拼西凑的家具，看起来像是发生过凶杀案的床垫和沙发，地板支楞八翘的，机器人在上面扫地都得绊两跟头，空调一开就得满屋毒素。”原房东的审美落后，大件家具放置不好挪动，严重影响居住体验。丁妤鸢也遇到过这种情况。“很多房东会在精装房里放老旧家具，风格完全不搭，不如自己带家具过来布置。”他们之前看过一套房源，房东在精装房里放了一套深色的老式实木家具，与小区整体现代的装修风格格格不入，让他们当即放弃了。
▲不少网友吐槽租的房子的装修，并努力改造。图 / 社交平台截图
丁妤鸢和丈夫没有盲目看房，而是先在租房软件和社交平台上做足筛选，把位置不合适、装修风格不合心意的房子提前排除，只锁定开发商精装、可空租的次新房。对他们来说，这样反而更省心，不用迁就房东老旧又违和的家具。她把原先小家里的床、沙发、洗衣机等大件悉数搬来，刚好填满新家。在她身边，不少选择“以租养租”的同事也更偏爱空租。
以前人们租房的时候买家具总是“凑合”，是出于搬家的麻烦。经过最近一次专业搬家公司的成熟服务，丁妤鸢和丈夫打消了顾虑。“600块钱，一天搞定。”丁妤鸢原来的房子是楼梯房，搬家公司会额外收楼层费，但好在车型齐全，一车就能装完所有大件，床、沙发都能拆了搬。丁妤鸢感叹，搬家公司的服务让搬家不再成为改善居住的阻碍。旧房家具的打包过程虽然花了不少时间，但看着搬到新房后亲手布置的空间，她觉得一切都值得。
▲春节期间，丁妤鸢在桌上添了一束玫瑰花。图/ 讲述者提供
中介李姐也提醒，租房市场里，不少房东不让养宠物、限制装修，或者违约成本太低，这些都需要租房者提前规避。她建议租户在签合同前，一定要仔细核对条款，明确双方的权利义务，尤其是违约赔偿、装修权限等关键内容，尽量通过正规中介签约，“虽然要付中介费，但能提供一定的保障”。
石琦既是租房者，也是房屋中介，她讲起接待的一些客户，“明明可以多花几百块租到更好的房子，却非要卡在预算里，结果租到的房子装修老旧、采光不好，还离孩子上学的地方很远”。她说，其实算下来，多花几百块钱，能让生活方便很多，也能提升幸福感，这笔钱花得很值。石琦觉得，租房的核心是“让自己住得舒服”，而不是单纯追求低价。
在互联网的助力下，筛选“盘靓条顺”房子的效率也在提升。丁妤鸢说，现在找房已经不用像以前那样跑遍各个小区，在网上就能初筛出符合自己审美和要求的房子。联系房东时，通过几次线上聊天就大致判断出对方是否好相处。一些比较挑剔或是要求比较多的房东，丁妤鸢就不会再推进下去。线上筛完房子，丁妤鸢线下看了三四套，便定了下来。房东人在外地，全程通过线上沟通，看房时给了临时密码，整个过程非常顺畅。
卖掉的房子，缓下来的生活
对于一部分改善型租房者而言，卖房不仅是为了改善居住，更是为了重新定义生活的节奏。
花花2017年买下广州海珠区的一间小一居室，花了半年时间装修，“当时觉得有自己的房子很安心”。但工作变动后，她要去20公里外的番禺区上班，周中在公司附近租房住，周末才回自己家，“房子慢慢成了负担”。2019年，她就把房子挂出去卖，直到2021年在楼市高点卖出，“躲过了后续几十万元的亏损”。她说，“突然没有了房贷压力，也没有了对这座城市的牵挂”。
卖房后的花花，离开了广州，辗转到上海、深圳工作，先后经历了裁员和高压的工作，最终选择裸辞。疫情期间，她做了一次手术，折腾了好几个月，想法变了很多，“不想再为了工作委屈自己”。刚从上海公司离职的时候，她还很焦虑，想办法要把职业生涯给续上，但在深圳还是“压抑，过得很难受”。她回忆当时在深圳的日子，每天排队做核酸，在科技园跟着人流挤电梯上下班。心累加上身体也不太好，只坚持了两个月，她便彻底辞职，告别了紧绷的打工生活。
她去云南旅居，在大理住过一个月3000多块钱的叠拼小别墅。后来又在昆明定居，租下118平方米的三居室，每月租金1900元，望出去就是滇池，满眼绿意。现在她靠炒股维持收入，不用再打卡上班，每天在沙发上躺很久，享受慢生活。
▲花花在社交媒体上分享了租房改造视频。图 / 讲述者提供
或许是卖房的积蓄给了她底气，花花发现，随着房子被卖掉，她似乎也从“被房子捆绑的人生”中解脱出来了。以前，她觉得房子是刚需，是归属感，但拥有之后才发现，房子也会带来烦恼，比如碰上烦人的邻居也无法随意搬家。她买的广州小房子在二楼，有一个赠送的大露台，但楼上邻居经常往下丢东西，让她不堪其扰。“虽然可以把露台包起来，但总觉得少了点意思，而且房子太小，朋友来做客都没地方坐。”现在的她，把房子看作“单纯的居住空间”。她说，“租房也能用心布置，生活是自己的，和房子是不是自己的没关系”。
对于在互联网行业摸爬滚打多年的张越来说，卖房、租房更像是一场纯理性的资产配置。2016年到2023年，他先后卖掉成都、海南、杭州的四套房产，赚了500多万元。
第一套房子是在工作第一年买的，当时拿了一笔签字费（入职时公司发放的一次性签约奖励），2016年张越就在老家成都天府新区买了首套房。当时他受传统的“买房刚需”观念的影响，觉得“没房子婚都结不了”，手上的闲钱不知道怎么打理，便跟风买房，恰好踩中了楼市上行的风口。
后来他去杭州定居，结婚，生娃，陆陆续续持有多地房产，“四买四卖”。他敢在房价未完全下跌的时候果断卖房，全是理性判断后的操作。“房子从2016年开始涨，涨到2021年吧，其实我们从2020年的时候就觉得房子有点过热了，然后国家一直在喊‘房住不炒’。”张越在2019年卖了成都房子，2020年的时候卖了海南的房子，2021年的时候卖了杭州的房子，就只留了一套杭州郊区房自住。
但到了2022年的时候，他发现不对劲了，“房子除了居住属性外，金融属性比较糟糕了，一直在跌”。杭州自住房在郊区，位置偏远，没有稀缺性，以后卖不起价。而同期股市处于低位，优质基金、个股性价比远超房产，适合置换增值。2023年上半年，他决心卖掉最后一套房子，挂了两个月之后，卖出去了。
房子卖完了，他开始租房住。妻子怀孕时，他们租了一套余杭区的下叠别墅，走路五六分钟能到医院，一年租金20万元，但房子市场价高达1500万元。“等于用20万元一年的租金就享受到1500万元房子的生活质量了。”
后来，他们搬得更远了些，在杭州郊区租了套中式合院，一年租金10万块钱，光院子就有100多平方米。“我丈母娘特别喜欢这儿。”张越说，老人在院子里开了块菜园，餐桌上经常端上自己种的菜。家里两只狗和三只猫过得也特别开心。特别是猫，睡在院子的墙上，还时不时出去串门，有时张越在小区散步还能碰到它们。在这个偏“度假、养老”的小区里，张越还感受到了久违的“邻居、伙伴的概念”。这种慢节奏的舒适生活，是他以前不敢想象的。
▲张越在杭州郊区的中式合院。图 / 讲述者提供
他在互联网公司做研发工作，一干就是10年，最拼的时候天天加班，一年只有10个周末有双休。最高纪录一年加班40多次，每天工作十三四个小时，早上7点多出门，晚上11点才回家，长期的高压工作让他频繁发烧，身体指标也出现了异常。现在他的生活慢了下来，不再像以前那样“拼命”，也在考虑再工作几年就“退休”。他和妻子计划着，等孩子再大点，他们就回成都租房住，“小孩上学可以租学区房，不用被房子绑定在一个城市”。
选择“改善型租房”的群体，对住房的观念，正在从“拥有”转向“使用”甚至“体验”。丁妤鸢和丈夫现在更看重房子的资产配置属性，内环的老破小地段稀缺，跌幅不大，适合长期持有赚租金，自己租更大的房子住。家人的观念也被影响了。云南老家的家人，一开始对他们租房的选择并不理解，觉得“住自己的房子才安稳”。但看到他们租房后的生活品质大大提升，也接受了他们的选择。现在租的房子，不仅居住面积比以前自家的老破小翻了一倍多，有了独立的客厅和餐厅，还有中央空调、独立阳台。新房的墙体保温效果很好，冬天开一天空调就能维持三五天的温暖，而以前的老房子因为窗户是单层玻璃，冬天透风严重，需要全天开空调才能保暖。
石琦的父母也从最初的担忧，变成了理解和支持。他们曾担心租房不像话，带着两个孩子生活不稳定。“但我爸妈算得清账：租房两年才花七八万块钱，但是当时不卖房的话，这两年两套房还要亏50万元。”石琦说，租房让她实现了“无债一身轻”，卖房之前，她有80多万元的房贷。现在没有贷款，手上的钱存大额存单，利息能抵一半房租，生活很轻松。她的两个儿子也很喜欢现在的房子，尤其是大儿子，觉得自己的房间又大又明亮，“说是住过最好的房间”。
▲图 /《我在他乡挺好的》
张霁宁还没搬进长租10年的房子，上个租户今年下半年到期。但她已经开始在线上家具设计平台琢磨房间的布置，“陷入了对未来房子的想象，床放哪儿，老人来了住哪儿”。她打算在搬进去之前，把猪肝色的瓷砖换成颜色稍浅的木色，还计划购入一些品质好、价格高的家具，包括那款心动已久的按摩椅，2000块钱的茶几，“以前长期用一张几百块的折叠桌”。
作为最昂贵的家庭资产、房价上行期最明确的奋斗目标，房产正像重重的壳一样从一些人的身体上脱落。这几年，有人幸运地保住了资产、有人不得不直面亏损的事实。人们对“稳定”的追求不再那么执着，对未来的预期也变得更加灵活。张霁宁清楚，能选择长租生活，也是得益于单位能解决学区问题。如果少了这份保障，她恐怕也不得不加入买房行列。
石琦转做中介不久，也是一边租房住，一边观望。“一边在想5年内不要买房了，一边也在想，若碰到租售比高的老破小，也可以适时出手。”
（文中讲述者均为化名）
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